(Vas zanima naslovna slika tega prispevka? Preverite prikazano nepremičnino iz naše ponudbe)
Lastniki nepremičnin se vse pogosteje srečujejo z izrazom »Urejena nepremičnina«. A kaj to sploh pomeni? In ali je to sploh pomembno?
Izraz »Urejena nepremičnina« se nanaša na lastniški, geodetski in upravni vidik ter vključuje štiri pomembne značilnosti:
- urejen dostop do zemljišča,
- urejeno zemljišče,
- skladnost vseh objektov s projektno dokumentacijo in izdanim gradbenim dovoljenjem,
- vpisane izboljšave v uradne evidence.
Urejen dostop do zemljišča
Običajno z dostopom ni težav kadar nepremičnina leži ob ter ima dostop z javne ceste ali občinske poti. Večina zapletov z dostopom do nepremičnine se pojavi kadar je nepremičnina dostopna le z sosednjega zemljišča brez, da bi bila sklenjena in v zemljiški knjigi vpisana služnostna pravica pešpoti ter vožnje z vozili.
Pa je dostopnost edina možna težava?
Ne. Težave se lahko pojavijo tudi, če želi lastnik nepremičnine z neurejenim dostopom le to obremeniti s hipoteko ali pa jo prodati. Banke zelo pogosto ne želijo sprejeti zavarovanja posojil z nepremičninami, ki nimajo urejenega dostopa. To pa lahko pomeni, da lastnik na takšno nepremičnino ne bo mogel računati kot zavarovanje za posojilo. Prav tako, v primeru prodaje, kupec ki bo želel po plačilu are preostanek kupnine financirati z hipoteko, tega ne bo mogel storiti.
Neurejena nepremičnina torej zmanjša kreditno sposobnost lastnikov ter občutno zmanjša število potencialnih kupcev.
Zakaj je tako?
Banke se zavedajo, da je neurejena nepremičnina težje prodajljiva. To pa za njih predstavlja tveganje saj v primeru, če se kreditojemalec ne bo držal ali ne bo sposoben izpolnjevati obveznosti iz kreditne pogodbe, bodo banke morale prodati takšno neurejeno nepremičnino. To pa skoraj zagotovo pomeni kupnino (v kolikor banki uspe prodati takšno nepremično), ki bo bila nižja od višine posojila torej, zajamčena izguba.
Urejeno zemljišče
Nepremičnina je urejena kadar ima urejene parcelne meje, postavljene mejnike ter izračunano dokončno površino.
Podobno kot pri neurejenem dostopu, nepremičnine z neurejenimi parcelnimi mejami so težje prodajljive kar pomeni, da banke za takšne nepremičnine v večini primerov ne odobravajo posojil. Poleg tega pa večina kupcev ne želi imeti opravka z urejanjem zadev za katere menijo, da so to obveznosti prejšnjih lastnikov. Veliko kupcev pa tudi zahteva, da prodajalci zaradi neurejenega zemljišča znižajo kupnino ali pa, da uredijo nepremičnino – kar pa lahko občutno in po nepotrebnem podaljša postopek prodaje nepremičnine. Precej verjetno pa je tudi, da si med takšnim »podaljšanim čakanjem« kupci iz različnih razlogov premislijo.
Če razmišljate o prodaji nepremičnine, je priporočljivo, da investirate v postopek za dokončno določitev površine. Tako boste imeli več nadzora nad postopkom prodaje nepremičnine in preprečili morebitno zavajanje kupcev v primeru, če sami ne veste, da nepremičnina ni urejena.
Urejanje nepremičnine pred prodajo samo poglejte s tega zornega kota: bolje, da se z neskladji ukvarjate med urejanjem nepremičnine, kot pa tik pred podpisom kupoprodajne pogodbe.
Skladnost vseh objektov s projektno dokumentacijo in izdanim gradbenim dovoljenjem
Za vsak objekt oziroma izboljšavo na nepremičnini moramo imeti veljavno dovoljenje za poseg v prostor. Ta poseg pa mora biti skladen s tehnično dokumentacijo, na podlagi katere je objekt grajen.
Ob nakupu nepremičnine je potrebno zahtevati tovrstno dokumentacijo in jo podrobno pregledati. Starejši objekti, ki te dokumentacije nimajo, morajo namesto tega imeti potrdilo, da jim uporabno dovoljenje pripada po zakonu. Lastnik nepremičnine mora namreč dokazati, da je do takega potrdila upravičen.
Vpisane izboljšave v uradne evidence
Prvi korak pri vpisu stavbe v uradne evidence zemljiškega katastra in evidence katastra stavb je evidentiranje zemljišča pod stavbo oz. površine, ki jo stavba pokriva. V tem postopku se natančno določi zemljišče pod stavbo, ki praviloma tudi dobi svojo parcelno številko.
Postopek poteka tako, da lastnik najame geodeta, ki na terenu odmeri stavbo in določi točke, ki se bodo evidentirale v zemljiškem katastru. Na podlagi odmerjenih podatkov bo geodet izdelal geodetski elaborat, Geodetska uprava pa izdala odločbo o evidentiranem zemljišču pod objektom.
Nato sledi Prvi vpis stavbe. V tem postopku se evidentira vsak posamezen del stavbe, kot so stanovanja, skupni prostori med katere sodijo hodniki, kolesarnice, sušilnice, pralnice, posebni skupni deli, za uporabo katerih imajo pravico do uporabe samo nekateri etažni lastniki itd,…
Geodet načeloma tudi premeri vse prostore v stavbi ter v elaboratu za vpis stavbe v kataster stavb poda neto tlorisno površino in uporabno površino posameznega dela stavbe.
Pri izdelavi elaborata pa mora biti zagotovljena odzivnost in pripravljenost lastnika in/ali solastnikov nepremičnine, saj v nasprotnem primeru postopek ni izvedljiv oz. ga je potrebno reševati po sodni poti.
Nato geodetska uprava prevzame vpis stavbe v kataster stavb ter izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb.
V sklepu so navedeni posamezni deli stavbe, številka stanovanja ali poslovnega prostora ter neto tlorisna površina. Sklep pa ne določa lastniških razmerij saj geodetska odločba ali sklep nimata pravne podlage za ureditev le teh.
Šele, ko imamo stavbo in vse njene pripadajoče dele vpisane v zemljiško knjigo, lahko začnemo urejevati lastništvo nepremičnine.
Urejanja lastninsko pravnih razmerij se lahko lotimo, z pravnomočnim sklepom o evidentiranem zemljišču pod stavbo in pravnomočnem sklepu vpisa stavbe v kataster stavb. Takrat je potrebno izdelati »Akt o oblikovanju etažne lastnine«, če gre za enostranski pravni posel (če je investitor zgradil nepremičnino sam in jo namerava prodati) ali »Sporazum o oblikovanju (ali preoblikovanju) solastnine v etažno lastnino« (običajno, kadar se solastništvo, ki je izraženo v idealnih deležih na celotni stavbi, preoblikuje v etažno lastnino).
Če želi lastnik imeti čist zemljiškoknjižni izpisek, pa mora poskrbeti za izbris t.i. nepotrebnih obremenitev. Večinoma so nepotrebne obremenitve so nekakšen ostanek starih kreditov, ki so jih lastniki najemali v 70 – tih in 80 – tih letih prejšnjega stoletja in so že zdavnaj poplačani.
Pogost razlog zakaj takšni že poplačani krediti ostanejo zabeleženi v Zemljiški knjigi je ta, da lastniki ne vedo, da je potrebno za izbris pridobiti izbrisno dovoljenje ali izbrisno pobotnico ter jo na podlagi zemljiškoknjižnega predloga vložiti na Zemljiško knjigo.
Zaključek
Ni nujno, da imamo kot lastnik urejeno nepremičnino. Je pa priporočljivo, da uredimo vse svoje nepremičnine, če si želimo pustiti odprto možnost prodaje ali pa zavarovanja kredita z nepremičnino. Imeti urejene nepremičnine je torej lahko tudi strateško modra odločitev.
Če razmišljate o prodaji, ali pa si želite to možnost pustiti odprto, razmislite o tem kdo so potencialni kupci vaše nepremičnine. Razmislite tudi s katerimi drugimi nepremičninami bo vaša nepremičnina tekmovala za enake kupce. Smiselno je domnevati, da so druge nepremičnine urejene in da želijo kupci kupiti urejeno nepremičnino. V kolikor vaša nepremičnina ne bo urejena, bo bila takoj manj zanimiva za kupce. Če se drugače izrazimo, s neurejeno nepremičnino boste potenciale kupcu takoj dali legitimen razlog za zbijanje cene.
Poleg tega pa je pogosto, da kupec plača aro, preostanek kupnine pa želi financirati z bančnim posojilom, katerega želi zavarovati z kupljeno nepremičnino. V tem primeru, če banka neurejene nepremične ne želi sprejeti kot zavarovanje za kredit, NE BO prišlo do prodaje.
A imeti urejeno nepremičnino ni pomembno le, če razmišljate o prodaji. Mogoče pa boste nekoč želeli najeti posojilo pri banki.
Večina kreditov v Slovenije se zavaruje z nepremičnino ali zavarovanjem pri zavarovalnici. Razlika je v tem, da pri zavarovanju kredita s nepremičnino ni potrebno plačati mesečne zavarovalne premije zavarovalnici, da zavaruje vaš kredit pri banki.
Torej, če razmišljate o najemu kredita, poskusite primerjati strošek urejanja nepremičnine s stroškom plačila mesečne zavarovalne premije pri zavarovanju kredita v celotnem času vračanja kredita.
Upamo, da ste dobili veliko koristnih informacij v tem prispevku. V kolikor pa želite urediti svoje nepremičnine vam priporočamo HomeLife partnerja; Geodet Kralj, ki je tudi ponudnik v Klubu HomeLife.
Če pa ste v preteklosti koristili storitve pri katerem izmed HomeLifovih nepremičninskih posrednikov, pa vas vabimo, da TUKAJ preverite ugodnosti, ki jih Geodet Kralj nudi imetnikom kartice HomeLife Klub.