Nakup in prodaja nepremičnine sta med najpomembnejšimi transakcijami v življenju posameznika. V letu 2020 je takšno transakcijo s stanovanjskimi nepremičninami opravilo kar 17.800 kupcev in prodajalcev, saj je geodetska uprava Slovenije zabeležila kar 8.900 poslov s stanovanjskimi nepremičninami. Več o tem lahko izveste tu: Polletno poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2019, GURS
Tako kot vsaka gospodarska panoga, obstajajo tudi pri prodaji nepremičnin strokovnjaki, ki se ukvarjajo s nudenjem strokovne pomoči pri nakupu in prodaji. Njihov cilj je doseči optimalen izid za stranke pri prodaji nepremičnine, bodisi najboljšo možno ceno, bodisi prodajo v roku, ki ga določi stranka. Več o razlogih zakaj najeti nepremičninskega posrednika si lahko preberete v našem članku Zakaj najeti nepremičninskega posrednika?
Nekateri podatki (uradni in opažanja nepremičninskih agencij) pa ugotavljajo, da se za pomoč nepremičninskega posrednika v Sloveniji odloči nekje med 20% in 30% oseb kar nas uvršča v povprečje Evropskih držav.
Zakaj se tak nizek delež ljudi odloči najeti posrednika?
Podobno bi se lahko vprašali “Zakaj se 2 od 3 oseb v Sloveniji ne odločita sami podati diagnozo namesto, da obiščejo zdravnika?” Če nadaljujem s to prispodobo, včasih (dolgo nazaj) so po večini bolniki živelj dlje, če jih niso obiskali zdravniki. Povsem razumljivo je, da veliko ljudi ni želelo zdravniške pomoči, saj je bil standard storitev zelo slab. To stanje se pa je čisto spremenilo z napredkom znanosti, ki pa je pripomogla k izboljšanju storitev. Pogoj za to pa je bil, da so dobri zdravniki – tisti, ki so se trudili – imeli veliko več strank kot pa slabi zdravniki in šarlatani.
V tem članku želimo govoriti o načinih kako prepoznati tistega dobrega nepremičninskega posrednika in kako prepoznati odličnega posrednika.
Kot prvo moramo omeniti temeljne zakonske zahteve. V vsaki stroki se najdejo nepridipravi in pri nepremičninskem posredništvu ni nič drugače. Najlažje jih prepoznamo, po tem, da ne izpolnjujejo minimalnih zakonskih zahtev. V nadaljevanju prilagamo uporabne povezave kjer lahko preverite ali nek posrednik izpolnjuje zakonsko zahtevane pogoje.
V republiki Sloveniji ne mora kar vsak postati nepremičninski posrednik.
Kdor želi posredovati v prometu z nepremičninami mora imeti tudi status nepremičninskega posrednika. Tega pa je možno pridobiti SAMO z vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pri MINISTERSTVU ZA OKOLJE IN PROSTOR. Tega si lahko v PDF obliki prenesete na TUKAJ.
Če ste v kontaktu z osebo, ki je NI na tem seznamu, ali pa sta ime in priimek pod št. licence, ki so jo vam navedli drugačna od njihovega, začnite razmišljati o drugem posredniku oz. agenciji.
MINISTERSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR doda v imenik nepremičninskih posrednikov le osebe, ki izpolnjujejo točno določene pogoje, ki pa so:
- · pridobljen certifikat NPK,
- · dosežena najmanj višja strokovna izobrazba,
- · opravljen strokovni izpit v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju,
- · potrdilo o nekaznovanosti – pravnomočni in nepogojni obsodbi za kaznivo dejanje zoper premoženje ali gospodarstvo za kazen več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana.
Vsak nepremičninski posrednik pa je tudi dolžan vsakih 5 let posodobiti svojo licenco. V kolikor te ne posodobijo jim ministerstvo začasno zamrzne licenco in njihovo ime odstrani iz imenika nepremičninskih posrednikov. Več o pogojih za pridobitev in posodobitev statusa nepremičninskega posrednik asi lahko preberete TUKAJ.
Poleg veljavne licenca pa morajo imeti nepremičninske družbe sklenjena zavarovanja za odškodninsko odgovornost ob morebitni škodi, ki bi nastala zaradi pravne ali stvarne napake, na katero stranke nepremičninski posrednik ni opozoril.
Z drugimi besedami, nepremičninski posredniki so se zakonsko prisiljeni zavarovati za primere napak in nepravilnosti, ki jih lahko naredijo v postopku prodaje in, ki lahko povzročijo finančno škodo.
Neskladno pravno in dejansko stanje nepremičnine je že zadosten razlog zakaj bi morali kupci iskati nepremičnino z pomočjo nepremičninskih posrednikov.
Zakaj? Če kupite nepremičnino neposredno od lastnika, in vas ta ne opozori ali pa celo prikrije določene pomanjkljivosti boste prisiljeni iskati pravico na sodišču. In tudi, ko se bo vrtenje sodnih mlinov končalo, bo vaša odškodnina odvisna od tega ali prodajalec »ima« denar.
Če najamete posrednika, pa vam odškodnino izplača zavarovalnica pri kateri ima nepremičninski posrednik zavarovano škodno odgovornost.
Zadovoljene zakonske zahteve za posredovanje z nepremičninami pa niso dovolj. So zgolj zakonsko predpisan minimum, ki pa ne zagotavlja kvalitete storitev.
Dober nepremičninski posrednik…
… je nekdo, pri katerem skozi celoten postopek prodaje nepremičnine ne boste opazili, ne doživeli nič negativnega. Mogoče tale odgovor zveni za lase privlačen, vendar pa lahko z kratkim »Googlanjem« poiščemo takšne in drugačne situacije, ki so se zgodile bodisi kupcem, bodisi prodajalcem nepremičnine, ki so jih povzročili prav nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo vse zakonske zahteve.
Poznavanje gradbene stroke, nepremičninskega prava, davčnih predpisov, podaje ocene tržne vrednosti, kakor tudi poznavanje arhitekture in urejanja notranjih prostorov je nujno za nepremičninskega posrednika, da zagotovi, da bo postopek prodaje potekal brez kakršnih zapletov.
Odličen nepremičninski posrednik…
…pa je nekdo, ki bo prepoznal potrebe kupcev in prodajalcev, ne glede na to ali stranke te potrebe izrazijo, in temu ustrezno tudi poskušal najti čim bolj primerne rešitve.
N kratko pa želimo omeniti HomeLife. Od svojih posrednikov pri pristopu k HomeLifu zahtevamo uspešnost pri pristopnem strokovnem preizkusu, kakor tudi dodatna nadaljnja izobraževanja o nudenju storitev višjih standardov in 5 zvezdičnih izkušenj strankam.
Kaj so naloge nepremičninskega posrednika?
Če se odločite za sodelovanje z nepremičninsko agencijo ali posrednikom, vam mora posrednik ob podpisu predložiti zavarovalno polico ter tudi cenik storitev, predviden obseg storitev ter natančen pregled pogojev sodelovanja.
- Nepremičninski posrednik mora in je dolžan najprej spoznati in primerjati dejansko in pravno stanje nepremičnine.
- Ali npr. “napol dograjena hiša z prizidki” ustreza gradbenemu dovoljenju, ali novogradnja ima uporabno dovoljenje, ter prodajalce in kupce seznaniti z vsemi tveganji, ki izhajajo iz morebitnega neurejenega pravnega stanja nepremičnine.
- Posrednik je tudi dolžan kupce seznaniti s ključnimi lastnostmi nepremičnine, prav tako pa je kupce dolžan opozoriti na vse napake in pomanjkljivosti, ki jih odkrije pri pregledu nepremičnine.
- Dober posrednik strankam priskrbi čim bolj popolno gradivo o nepremičnini, kot so slike, opisi, video posnetki, tlorisi… ter ugotovi informacijsko, telekomunikacijsko in komunalno opremljenost nepremičnine.
- Nepremičninski posrednik mora prodajalcem svetovati pri pripravi prodajne strategije. Če stranka želi, lahko tudi predlaga in utemelji predlagano ceno, pripravi ustrezno strategijo oglaševanja, nepremičnino ali potrebo po njej oglašuje, organizira in vodi oglede potencialnih kupcev nepremičnine.
- Glede na dogovor s stranko lahko sodeluje pri pogajanjih za sklenitev posla. Nepremičninski posrednik lahko za stranke tudi izpelje celoten pravni posel, pripravi predpogodbo in pogodbo, ki pa jo mora obvezno pripraviti diplomirani pravnik.
- Zaradi varnosti in jamstva za stranke lahko nepremičninski posrednik ponudi tudi uporabo fiduciarnega računa. Nepremičninski posrednik lahko stranko vodi tudi pri davčnih postopkih vse do overitve podpisov pri notarju.
- Ob zaključku nakupa/prodaje lahko sodeluje pri primopredaji nepremičnine in pri postopku prenosa lastništva nepremičnine.
Kaj konkretno mora storiti nepremičninski posrednik?
- Prvi korak, ki ga mora storiti nepremičninski posrednik je, da pridobi vso potrebno dokumentacijo, s katero mora priti že na ogled nepremičnine. Ta dokumentacija obsega:
- Podatke z GURS-a (Geodetske uprave RS), zemljiškoknjižni izpisek,
- pozanimati se mora tudi o morebitnih hipotekah na nepremičnini, izvršbah in drugih ovirah za izvedbo posla,
- urediti mora drugo potrebno dokumentacijo, če npr. nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo,
- pridobiti mora gradbeno oz. uporabno dovoljenje pri novogradnjah in morebitno drugo tehnično dokumentacijo.
Nepremičninski posrednik mora in je dolžan stranki razložiti, kako bo nepremičninski posel potekal, kakšne so davčne dajatve pri prodaji in ali so za konkreten projekt pomembne še kakšne druge okoliščine (služnosti, mejne nepremičnine, prostorski načrt, spremembe namembnosti zemljišč itd.).
Preden začne sklepati posel, je stranke tudi dolžan obvestiti o višini svoje posredniške provizije in kako se bo, če se bo, to plačilo delilo. Vse vpletene strani mora opozoriti na morebitne ugotovljene napake pri nepremičnini.
Nepremičninski posrednik je stranki tudi dolžan posredovati informacije o stroških bivanja v nepremičnini, npr. višino mesečnih stroškov ogrevanja, višino obratovalnih stroškov, stroške rezervnega sklada itd.
Česa nepremičninski posrednik ne sme početi?
Nepremičninski posrednik ne sme kršiti dobrih poslovnih običajev, ki so zelo pregledno navedeni v novem Kodeksu Združenja družb za nepremičninsko posredovanje v GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami
Nepremičninski posrednik ne sme na noben način in v nobeni vsebini zavajati strank ali jim zamolčati pomembnih podatkov oz. okoliščin, ne sme posredovati, če ne pozna pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, ne sme oglaševati nepremičnine, če zanjo nima sklenjene pogodbe o posredovanju.
Prav tako, če kupec ni naročil storitev nepremičninskega posrednika, ampak le javil na nepremičninski oglas, posrednik ne sme zahtevati, da tak kupec podpiše pogodbo o nepremičninskem posredovanju.
V kolikor ste kupec, ki ste se javili na oglaševano nepremičnino bo dovolj, če pri ogledu podpišete le potrdilo o ogledu nepremičnine, na katerem so navedeni osnovni pogoji prodaje, podatki o nepremičnini in podatki o obiskovalcu. Potrdila o ogledih so namenjena le vodenju evidenc o ogledih in zagotavljanju varnosti prodajalcev in za vas kot morebitnega kupca na nikakršen način ne ustvari obveznosti.
Upamo, da vam bodo informacije iz tega članka prišle prav pri iskanju nepremičninskega posrednika. Da vam pa olajšamo iskanje, pa vam tu prilagamo povezavo do naših nepremičninskih posrednikov, ki vam bodo v skladu s poslovno mentaliteto HomeLifa nudili storitve po višjih standardih.